Avaliação · 5 min de leitura
Quanto vale meu imóvel? Como funciona uma avaliação de verdade
O preço que você tem na cabeça e o preço que o mercado paga raramente coincidem. A avaliação existe para encurtar essa distância antes que ela custe meses de anúncio parado.
Por Yasmin Caroline da Silva Lopes, corretora, avaliadora (CNAI 56.425) e perita judicial
Preço de anúncio não é preço de venda
Portais mostram o que os donos pedem. O índice FipeZap, por exemplo, é calculado com preços de anúncio. Na negociação real costuma haver desconto, e ele é maior quando o imóvel está acima da média do bairro. Avaliar é descobrir onde o seu imóvel fica nessa régua.
O que entra na conta
- Localização fina: não só o bairro, mas a rua, o lado da sombra, a distância do metrô, do mar ou do Capibaribe.
- O prédio: idade, conservação, elevador, lazer e valor do condomínio. Condomínio alto derruba preço.
- A unidade: andar, nascente ou poente, vagas, reforma, planta.
- Comparação com vendas e ofertas parecidas, ajustadas por fatores técnicos. É o chamado método comparativo de dados de mercado, previsto na norma ABNT NBR 14653.
- Documentação: imóvel sem averbação da construção ou com pendência na matrícula vale menos, porque não financia.
PTAM: o parecer que tem assinatura e responsabilidade
O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é o documento em que um corretor inscrito no CNAI, o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários do COFECI, fundamenta o valor de mercado. Ele serve para vender com segurança, partilhar bens, negociar com banco, declarar patrimônio ou instruir um processo.
Yasmin Lopes é avaliadora inscrita no CNAI sob o nº 56.425 e perita judicial com atuação em varas do TJPE. O parecer dela segue a metodologia exigida em juízo.
Três sinais de que o preço está errado
- Muitas visitas e nenhuma proposta: o imóvel atrai, o preço afasta.
- Nenhuma visita em 60 dias: o anúncio nem entra na lista de quem pesquisa.
- Propostas todas na mesma faixa, abaixo do pedido: o mercado já respondeu.
Perguntas frequentes
Avaliação de imóvel é gratuita?
A opinião de preço para quem vai anunciar com a imobiliária costuma ser cortesia. O PTAM, por ser um documento técnico assinado, tem honorários, que variam conforme o tipo e a finalidade do imóvel.
Quem pode fazer avaliação de imóvel?
Corretores inscritos no CNAI emitem o PTAM. Engenheiros e arquitetos emitem laudos de avaliação. Em processos judiciais, o juiz nomeia um perito cadastrado no tribunal.
Quanto tempo leva?
Em geral de 3 a 10 dias úteis após a vistoria e a entrega dos documentos, conforme a complexidade.
Conteúdo informativo, atualizado em 10/2026. Regras e valores podem mudar; confirme no órgão responsável antes de decidir.
